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调控的本质

添加时间:2016-12-13 06:04 注册送白菜:小航
今天想和大家聊聊关于房地产调控这件事情,这件事情几乎每年都会发生,而且近年来发生的频率越来越密集,而且貌似有常态化的可能,所以希望借一篇推送把调控的核心逻辑和大家说清楚,以后再发生这种情况大家也有的放矢 关于房地产调控,我先想和大家说两个故

今天想和大家聊聊关于房地产调控这件事情,这件事情几乎每年都会发生,而且近年来发生的频率越来越密集,而且貌似有常态化的可能,所以希望借一篇推送把调控的核心逻辑和大家说清楚,以后再发生这种情况大家也有的放矢


关于房地产调控,我先想和大家说两个故事


这两个故事都发生在一个人身上


来自两千多年轻齐国的治国大臣管仲


关于管仲,应该是中国早期最擅长用市场经济治理国家的一个人了,关于他的治国故事有很多很多,有两个特别有意思


第一个叫楚国购鹿


什么意思,齐国想要灭掉楚国,问有什么办法,管仲就悠悠的说了一句:老大你就高价买楚国的特产鹿吧


楚国活鹿的价格为八万钱一头,管仲让齐桓公派中大夫王邑带了二千万钱去楚国大肆搜购。


楚国老大说:我没道理和钱过不去啊,就让他们来买吧,我们把所有的鹿都捉给他


下面的人听到老大这个意思,就所有百姓蜂拥而至,所有的人力物力都投入到捉鹿这件事上


这时管仲让大臣隰朋悄悄地在齐、楚两国的民间收购并囤积粮食:楚国靠卖活鹿赚的钱,比往常多了五倍;齐国收购囤积的余粮,也比往常多了五倍。


楚国也因此却误了农时,而这时管仲下令封闭与楚国的边境。结果楚国的米价疯涨,逃往齐国的楚国难民多达本国人口的十分之四。楚国元气大伤,三年后向齐国屈服。


另一个叫衡山之谋


衡山国盛产兵器,管仲在起兵前一年就派人到衡山国高价收购兵器;和楚国一样,衡山国百姓纷纷放弃农业转而打铁。


一年后,齐国派人购运粮食,依然是高价收购,包括衡山国的其它国家百姓都运粮卖给齐国。


随后,齐国突然封闭关卡、停止收购粮食和衡山国兵器。并且对衡开始山国出兵。此时衡山国已经无粮可用,兵器也差不多卖光了,又不能在别国买到粮食,在经济和军事两个战场上败的精光,只得奉国降齐。


好了,就是这两个故事,也是管仲同学非常善用的一个计量


不知道各位有看出什么端倪么,大致的结论是,当整个国家所有的人力财力都集中在某一个领域,追求过分畸形的利润的时候,必然就会造成其他领域的真空和瘫痪,而此时整个国家就会变得非常的脆弱,就像胡克定律一样,外部稍微给一点力就会突然的土崩瓦解


虽然说现在的中国不会出现那么夸张那么极端的情况,但是如果所有的钱都涌向了某一个领域,而且是夸张的涌入,那么可以想象的是,其他地方就容易失去人才、创新、动力、兴趣……


如果被抽去资金的行业发生在一切重要的领域,那么就是一个国家相对危机的时候


好,然后我们来看看深藏在房地产里最大的风险是什么


给大家看两个数据


这一年是房地产借钱最容易的一年,大量的钱都借给了开发商



这一年的上半年,也是居民房贷爆发性增长的一年,银行也愿意给个人房贷


换句话来说,今年这个市场上有太多的钱都进入到房地产领域



另外再看两个人的态度,可能看出点端倪


第一个人应该算最懂中国经济的一个人了,他的名字叫马云



虽然这个有点标题党,但是正文里有这么一段话耐人寻味


今天互联网和电商并没有去过分挤压传统商业,而是整个传统商业在面临急剧下滑,电商只是在全部下滑的经济形势下,出来的一点新的希望而已。如果没有电商,今天传统商业依旧会下滑。因为中国原来的,特别中国原来的零售行业,全是基于房地产,房地产这个行业在整个中国过去二十年的高速发展,特别地价炒的那么高,人们关心的是从房地产里面赚到钱,而不是考虑到如何通过零售去服务和支持好消费者,通过服务和零售去支持好制造业的变革。


零售业因为背负上房地产的高房价,变成了市场回报率极低的一件事,所有人都宁可空置商铺等待门面增值,没有人真心去想过提升产品和服务这件事


这某种程度上是事实,且大量的各个城市里发生


另外一个人,应该算最懂中国钱的一个人,他的名字叫刘士余,如果你不知道他的名字,但是他的身份你应该知道:证监会主席



态度极度强硬,完全没有任何回旋,而这个态度的发生时间点,在于险资入股格力之后。这家中国制造业的强者也看就要被资本控制,如果不是证监会如此强硬的表态,董小姐估计会输到泪崩


有分析指出,七大保险系举牌最为活跃,分别为恒大系、宝能系、安邦系、生命系、阳光保险系、国华人寿系和华夏人寿系。


在各种房地产外衣下,不少公司已经成为了彻底的金融公司


好,为什么房地产今年融资这么顺利,为什么险资今年会这么猖狂


核心原因就是,今年的货币超发现象比过往要厉害的多




2000年底,M2余额约13万亿元,到2008年底,M2余额为47.52万亿元,到2016年2月底M2达到142万亿。


为什么需要印这么多钞票,核心因为中国的经济增长太依赖三驾马车里的投资这个因素。消费端口依赖供给侧改革还没有成效,出口完全依靠人民币贬值这个套路已经被别人堵死,唯一一个政府可以主动掌控的经济增长动力就是靠投资了。


在收入没有增加但是需要投资增加的大背景下,印钞就成为一个重要逻辑


某种程度上来说,适度的货币宽松政策确实有利于GDP的增值,但是有一个趋势就是


通过货币增发带来的GDP增值的动力是越来越少了


给大家看一个数据




我们可以看到,2001年,基本上印一块钱就能带来一块钱的GDP,但是到了2010年印2块钱才能带来1个GDP,到了2016年,2.5块才能带来1块了,换句话来说,印钞依然有用,但是效用越来越低


在我们还没有找到更好的经济增长动力的时候,我们只能用印更多的钱来达到同等GDP增值的效果


但是, 你要知道,资本永远是最聪明的


他理所当然会流向最有利的地方,在当下的中国,房地产是一个很好的选择,而且几乎是唯一的选择,所以今年的房企你会猛然发现突然变得好有钱,有钱到可以轻松的变成一家投资公司


而这个故事的背面就是,作为制造业这样的中国经济托底行业,反而在这个时候变得很拮据


当整个社会的资金流动变得不平衡的时候,这个就非常类似管仲故事里提到的那两种现象,危机也开始产生


而对于政府来说,印发钞票核心是希望全面的刺激各个领域,而不是房地产一个领域,他当然不会允许这样的情况发生


所以调控也就在这样的背景下发生


好了,不知道各位有没有看懂这其中的逻辑,如果只用一句话来说,房地产调控的核心逻辑在于阻止资金过快的涌入房地产市场


所以,对于调控来说,政府最关心的不是房价是否下跌,而是市场成交总额是否萎缩


这也是为什么我们每次看到调控,都看到这样一句话




防止的永远是房价过快上涨,唯一一次表态希望房价下滑也是在2014年表达过这样一句:促进房价合理回归,这样一句不明不暗的措辞


事实上呈现的趋势也是如此


不论是出台刺激政策还是调控政策,上海的房价从来没有下跌过


但是成交量反而是


调控年2010年、2011年、2013年都有明显下滑,整体市场的成交金额也在下滑


所以从这个角度来看,每次的调控其实都是成功的,他成功的阻止了大量的资金涌入房地产,而这些资金流到其他区域,不论去到哪里,也算是把这碗水给端平了,对经济的发展也显得更加的平稳了


所以各位有留心政策的朋友可能会发现


每当楼市出现一定程度的调控政策的时候,没过多久一定会出现一个新的投资渠道来引导市场资金的进入,这个就是政府下的阳谋,一边堵一边疏的方式来平衡资金


那么这一次2016年10月后调控了楼市后,市场有了哪些新动作了呢



是的,深港通开通了,发生在12月的月初


当然,这只是一部分,对于疏导资金流向有很多很多细小的动作,有兴趣的朋友可以关注一下


很显然,对于这样一个泱泱大国来说,一年需要印这么多钞票,社会也会创造这么庞大的经济收益,每天政府都要为怎么花钱而苦恼,每一次投资都是希望资金可以去到政府想要去的地方


但是中国太大,总有一些意外出现,而每一次调控本质上就是对这次意外的修正


几乎每一次调控,有大量的社会评论都会说这次调控是失败的调控,房价会因为涨的更加厉害


其实说实话,颁布政策的人比我们都聪明一百倍,中国最精英的一群人全部都集中在事业单位里,每次出台政策他们也知道对房价没有本质影响,但是为什么依然要出台,核心逻辑就是在于:他们为房地产市场的萎缩的关注度要大于房价的下跌


而且换一句话来说,房价真正意义的下跌对地方政府,对国家,对百姓并不能带来本质性利好


所以聊到这里,也许你可能会明白,为什么这一次的调控的重点在于:


开发商不能借钱拿地

土地出让要提高持有比例

客户的首付比例要上升

预售证的发放被极度的放缓

……


这本质上对房价不会产生影响,但是会极大的放缓这个行业的流动性,某种程度上就是让固定时间点的市场成交量实现萎缩,而且是萎缩到极致


这就是这轮楼市调控的本质


差不多过去每一次调控都是这样的本质


以上为正文

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